Українцям продають нежитлову нерухомість під виглядом смарт-квартир. Подібний формат житла прийшов в країну кілька років тому, на хвилі зниження доходів громадян і моди на компактні квартири.
Розкручуючи смарт-об’єкти, забудовники роблять упор саме на невеликих метражах і можливості заощадити гроші як на покупці і ремонті, так і на комунальні послуги, пише UBR .
“Зараз частка смарт-квартир серед споруджуваних об’єктів первинного ринку не перевищує 5-7%, частка попиту на подібне житло оцінюється до 10%.
Придбати смарт-квартиру в Києві можна за ціною від 10 до 27 тис. Доларів, середня вартість за квадратний метр – порядку 17-20 тис. грн “, – розповіла аналітик NAI Ukraine Марина Гуревич.
Але через те, що по будівельному нормам житлова квартира не може бути за площею менше, ніж 30 кв. м, документально смарт-об’єкти оформляються як апартаменти або квартири-студії, хоча подібної термінології в законодавстві немає.
Є випадки продажу квартир, юридично є комерційною нерухомістю. Це означає, що прописатися в них нереально, а комуналку рахуватимуть за вищими тарифами, ніж для звичайного житла.
“Смарт-квартира – це маркетинговий, а не будівельний термін. Бачачи попит на компактне житло, деякі забудовники перетворюють свої старі об’єкти, нерідко проблемні, в” розумні “- роблять, наприклад, в трикімнатних квартирах перепланування, розділяючи їх на маленькі квартирки.
Більш 50% смарт-квартир в Києві – з проблемними документами “, – розповів керівник відділу нерухомості Адвокатського і ріелторського об’єднання України Георгій Валієв.
Читайте також: ЯКУ ПОГОДУ ЧЕКАТИ УКРАЇНЦЯМ СЬОГОДНІ: ПРОГНОЗ СИНОПТИКІВ
Купуючи смарт-квартиру, потрібно діяти за схемою, що і зі звичайним житлом:
- необхідно переконатися в законності будівництва (вивчити дозволу);
- перевірити документи на землю (наявність прав власності або права користування земельною ділянкою, оформлене на замовника будівництва);
- перевірити надійність забудовника (відсутність судових спорів, реєстраційні дані про наявність даних про ліквідацію і т.д.);
- перевірити документи, які оформляє забудовник при купівлі-продажу квартири: чи можуть вони гарантувати права покупця на об’єкт нерухомості і подальше право на реєстрацію права власності.
Покупці смарт-квартир ризикують, в основному тим, що куплене ними житло виявиться нежитловим приміщенням. Але така небезпека чекає і покупців звичайних квартир, зокрема, в ательє та апартаментів, які за документами цілком можуть значитися як нежитлові приміщення.
“Схему з апартаментами часто застосовують, коли не можуть змінити цільове призначення земельної ділянки (скажімо, воно передбачає будівництво лише нежитлового об’єкта). В ситуації зі смарт-квартирами інша проблема – їх площа настільки мала, що за нормами ДБН ці приміщення не можна відносити до квартир.
У зв’язку з чим, рекомендую в договорі із забудовником прописувати, що покупець після закінчення будівництва отримає квартиру, а також вказати крім запланованої загальної ще і житлову площу. в нежитловому приміщенні житлова площа отсутствуе “, – радить юрист ТОВ” ЮК “Де-юре” Іван Сокира.
Також можна перевірити затверджену проектну документацію на весь будинок, але для цього потрібно в ній розбиратися, і забудовники дуже неохоче її демонструють.
За словами Валієва, якщо ще на етапі будівництва у комплексу були проблеми з документами, покупець може зіткнутися з серйозними труднощами, коли він отримає готову квартиру. І відсутність поштової адреси – лише одна з них.
“Не можна буде прописатися, в такому будинку може не виявитися опалення і гарячої води – тільки електричні конвектори і бойлери. А холодну воду і світло можуть періодично відключати. З такими забудовниками навіть судяться, але договору прописуються таким чином, що суд змушений стає на сторону інвестора “, – говорить Георгій Валієв.
Є нюанси і з метражем. Згідно з Державними будівельними нормами України (ДБН В.2.2-15-2005), мінімальна площа однокімнатної квартири становить 30 кв. м – пункт 2.22 ДБН В.2.2-15-2005. Як показує практика, державна архітектурно-будівельна інспекція часто закривають очі на площі квартир, які занижені в порівнянні з вимогами норм.
Але ризик, для інвесторів полягає в тому, що навіть отримавши дозвіл на будівництво або зареєструвавши декларацію про початок будівництва, державна архітектурно-будівельна інспекція може відмовити у прийманні будинку в експлуатацію посилаючись на порушення ДБН.
Забудовники стверджують: площа квартир менше допустимих 30 кв. м, законна: адже метраж окремих приміщень квартири сумарно відповідає положенням ДБН.
Так, площа житлової кімнати в однокімнатній квартирі повинна бути не менше 15 кв. м, площа кухні – 7 кв. м, площа поєднаного санвузла – 3,8 кв. м. Разом виходить 25,8 кв. м.
Крім того, нормами ДБН допускається використання кухні-ніші – це простір у структурі житлової кімнати чи передпокою для розміщення кухонного обладнання. Таким чином від 25,8 кв. м віднімаємо ще 7 кв. м, виходить 18,8 кв.м.
“Але забудовники замовчують, що в будь-якому випадку, застосовуючи зазначені вище схеми для маніпуляції з площею окремих приміщень квартири, вони повинні в підсумку виходити на загальну площу не менше 30 кв. М”, – додав Іван Сокира.
У чому вигода
Ще один недолік смарт-квартир – високий відсоток їх здачі в оренду власниками. “Незрозумілі” сусіди можуть часто шуміти і створювати дискомфорт для інших мешканців будинку.
Адже не завжди виходить здати квартиру тихим студентам або молодим порядним сім’ям – їх в більшості випадків, цікавлять комплекси з розвиненою інфраструктурою (метро, лікарнями, магазинами), близькість університетів та училищ. А багато смарт-будинки розташовані далеко не в центрі міста, а в колишніх промзонах і на околицях.
Відповідно, і цінник в таких квартирах доступний для багатьох верств населення. “Малогабаритне житло не високорентабельне для забудовника, але дозволяє охопити додаткові сегменти покупців-молодих людей, які купують перше житло і інвесторів, які купують квартиру для подальшого перепродажу або здачі в оренду.
Якісні характеристики смарт житла (ступінь готовності при здачі в експлуатацію, інфраструктура і транспортна доступність , планувальні рішення, якість матеріалів та ін.) варіюється від комплексу до комплексу, як в будь-якому іншому сегменті житла “, – зауважила Марина Гуревич.
Відсоток покупки смарт житла заради інвестування коливається від 20 до 50% від усіх угод в даному сегменті, в залежності від комплексу, інші купують для себе. Смарт-квартири з хорошим ремонтом здаються за ціною від 6 тис. До 12 тис. Грн на місяць в залежності від місця розташування, наявності інфраструктури і якості ремонту.
При поточній середній ціні за квадрат – 20 тис. Грн – квартира в 20 м кв. обійдеться в 400 тис. грн. При здачі в оренду за 8 тис. Грн / міс., Річний дохід складе 96 тис. Грн, що окупає інвестицію через 5 років, без урахування початкових капітальних витрат на ремонт і наступних витрат по підтримку стану об’єкта.
“Експозиція об’єкта при перепродажі займе як мінімум 1-2 роки, при сумарному збільшенні вартості на 10-20%. З урахуванням ризиків на первинному ринку житла і досить помірного рівня прибутковості, доцільність подібної інвестиції під питанням”, – зауважила Гуревич.
Читайте також: УКРАЇНА В ЛІДЕРАХ ПО ПАДІННЮ ЦІН НА КВАРТИРИ: КОЛИ МОЖУТЬ ЗРОСТИ ЦІНИ І ЩО ВІДБУВАЄТЬСЯ
Однак в Україні, в умовах кризи банківської системи для людей, які мають хоч невеликі заощадження, вкладення в смарт-житло стає цікавим. “Зараз ринок перенасичений смарт-квартирами.
Попит з боку покупців буде стабільним, А ось зацікавленість наймачів може знизитися через те, що багато комплекси розташовані” в глушині “. Отже, і ціни на таке житло можуть впасти”, – вважає Георгій Валієв .
будівництво , житло , квартири , квартира , докуме